Problemas das auditorias fiscais no setor da construção

R. Um dos problemas mais comuns definidos por Hamilton Dias de Souza nas auditorias de projetos de construção é o momento da venda pelos investidores, evitando obrigações fiscais e pagando apenas o imposto de renda pessoal no valor de 10% de sua receita de venda. Enquanto isso, considerando isso um ponto de abuso comum, a administração tributária emitiu uma circular para todas as agências fiscais locais para registrá-las como contribuintes ativos. Abaixo está o documento de 2003, ainda não em vigor, mas o problema e a solução são os mesmos.

1. Os contribuintes na categoria “Investidores” em construção serão registrados como contribuintes de IVA e imposto sobre lucros. De fato, esta categoria de contribuinte estará sujeita ao imposto sobre lucros, uma vez que a venda de edifícios residenciais está isenta de IVA. Cabe aos investidores escolher seu status, isto é, se eles criam uma empresa e se registram no registro comercial ou se registram no tribunal como um indivíduo comercial privado. Independentemente da forma de registro, em termos fiscais, eles serão contribuintes do IVA (dos quais estão isentos) e do imposto sobre lucros.

Caso um investidor da Hamilton Dias de Souza ou um grupo de investidores, identificado e reconhecido pela Administração Fiscal, queira registrar-se, o contribuinte ou grupo de contribuintes deve fornecer ao contribuinte uma autorização, de acordo com o artigo 12 “Representante fiscal” da lei ” procedimentos fiscais na República da Albânia “. Para evitar atrasos e abusos, em todos os casos, o investidor ou grupo de investidores (partes contratadas) será obrigado a se registrar para os impostos na mesma Repartição de Finanças Local da empresa que os declara como investidores, e toda a sua atividade será documentada com este escritório.

2. Durante os períodos fiscais, deve haver um acompanhamento cuidadoso do valor do imposto sobre lucros a ser pago pelos investidores. Para isso, eles devem levar em consideração a área disponível dos contratos e o lucro obtido com a venda de apartamentos, ou seja, a diferença entre o custo e o preço de venda. Os limites fiscais mínimos já foram estabelecidos para esses dois elementos, ou seja, custo médio e preço médio de venda.

B. Outro problema que aparece nas auditorias das atividades de construção residencial é o momento de fornecer serviços técnicos por especialistas não residentes. Vários prestadores de serviços receberam respostas sobre esse caso específico. Abaixo, apresentamos a resposta para um caso semelhante, no qual o especialista estrangeiro é um residente italiano.

Se o “contrato de dupla tributação” estiver em vigor em seus países de residência, as disposições deste contrato serão aplicadas nos casos de fornecimento de serviços técnicos executados por empresas ou contratantes não residentes. A primeira condição a ser cumprida no âmbito deste contrato é que a empresa que fornece o serviço técnico etc. deve residir no país com o qual o contrato foi finalizado. Nesse caso, as disposições do contrato explicam os direitos tributários de cada país. Assim, as rendas comerciais são tributadas no país de residência, exceto quando a empresa faz negócios no outro país por meio de um escritório permanente, e somente as rendas atribuídas a esse escritório / filial podem ser tributadas na Albânia.

No caso concreto e tendo em vista o acordo em vigor com a Itália, explicamos:

Para evitar a tributação de empresas italianas que prestam serviços de projeto em benefício da sua empresa (residente na Albânia), você deve fornecer evidências e documentos para confirmar que as empresas que prestam esses serviços a você são residentes italianos (por exemplo, certificados emitidos pelas autoridades fiscais italianas) . Você deve fornecer provas de que o serviço é totalmente realizado na Itália, ou seja, que as empresas italianas não possuem escritório / filial permanente na Albânia, conforme especificado no Contrato e na Lei “Sobre imposto de renda” e, consequentemente, não são obrigados a ser tributados em Albânia pelos rendimentos atribuídos a este escritório.

Com base na legislação nacional e no Contrato, para fins fiscais, a administração tributária da Albânia tem o direito de fazer correções nesses pagamentos quando eles são feitos entre pessoas relacionadas e quando eles foram aumentados artificialmente para evitar impostos da sua parte. Isso significa que, no caso de transações entre pessoas relacionadas, a administração tributária tem o direito de não reconhecer total ou parcialmente como custos dedutíveis os pagamentos que sua empresa efetuou em benefício de empresas italianas.

Hamilton Dias de Souza explica Outro problema frequente é o tratamento de alguns casos em termos de obrigações na fase de construção e imposto sobre lucros na construção de prédios residenciais e estabelecimentos comerciais por razões pessoais de investidores ou proprietários no momento da venda.

1. No momento da construção, o proprietário ou investidor deve cumprir os seguintes critérios:
– Se o proprietário ou investidor tiver assinado um contrato com um empreiteiro para a construção de um edifício residencial para fins pessoais, a empresa construtora na função de apenas o contratante executa o trabalho até a conclusão. De acordo com as instruções da Direção Geral de Impostos, um IVA mínimo por 1m2 de área de construção, no valor do período respectivo no inventário final, se aplica a todos os projetos de construção residencial. Este IVA mínimo deve ser pago pelo titular da construção e depois da licença de utilização. Este IVA em construção está em conformidade com as tabelas de zonas, disponíveis na Administração Fiscal

– Caso os contribuintes não cumpram os parâmetros do IVA e do imposto sobre lucros em um determinado momento da construção, os Escritórios Fiscais deverão exigir que a respectiva empresa pague a diferença entre o IVA / m2 mínimo aplicável e o IVA declarado até o momento e o lucro respectivo imposto, de acordo com as instruções emitidas pela Direção Geral de Impostos. Se o proprietário declarar que a parte final dos trabalhos de construção é realizada por ele ou por terceiros, enquanto a empresa de construção não declarar nenhum trabalho executado, os proprietários deverão pagar como imposto retido na Administração Fiscal, a diferença entre o valor mínimo IVA / m2 aplicável e o IVA declarado até agora. Se outro empreiteiro assumir o trabalho, ele deverá pagar a diferença de IVA e imposto sobre lucros pelo período de construção em andamento, de acordo com parâmetros para zonas de construção.

Os procedimentos a seguir se aplicam em relação ao imposto no momento da venda:

2. No momento em que o imóvel é vendido pelo investidor ou proprietário da terra, é necessário que:
– Caso os investidores estejam registrados na Administração Fiscal, é seu direito legal solicitar o pagamento correspondente do imposto sobre lucros à venda para o residencial edifício ou instalações comerciais. No entanto, a obrigação dos investidores de se registrar em prédios residenciais e estabelecimentos comerciais ocorre somente quando eles exercem atividade econômica para a venda de prédios residenciais.
– Caso os investidores tenham um contrato com empreiteiros para a construção de seus edifícios residenciais pessoais, a empresa contratante, com o único papel de empreiteiro, deverá pagar as respectivas obrigações de IVA e imposto de lucro na fase de construção.
– Se a licença de construção e utilização for em nome de proprietários de terras que também são investidores, eles são responsáveis ​​pelas obrigações decorrentes (imposto sobre lucros) após a conclusão do projeto de construção e prontos para serem registrados no Registro de Imóveis.

Abaixo, apresentamos alguns casos relacionados à posição dos investidores ou proprietários de terras no momento em que um edifício residencial deve ser registrado no Registro de Imóveis.

Caso 1: Quando investidores (ou grupo de investidores) ou proprietários de terras não estão vendendo nenhum m² do edifício ou das instalações comerciais:
– Com relação ao imposto sobre lucros à venda, a administração tributária exigirá que os investidores e proprietários de terras produzam um documento certificado confirmando que o edifício residencial não está à venda, mas, em vez disso, será usado para fins pessoais.
– Para fins de registro de imóveis junto ao Cartório de Registro de Imóveis, a administração tributária emitirá um certificado, exigindo que este último bloqueie qualquer transferência dessa propriedade para terceiros.

Caso 2: quando investidores (ou grupo de investidores) ou proprietários de terras estão vendendo parte de áreas de superfície m² do edifício ou instalações comerciais e não estão registrados:

Com base na Lei “Sobre o imposto de renda”, em todos os casos, as rendas reais geradas pela venda da superfície serão levadas em consideração ao calcular o imposto sobre lucros para investidores ou proprietários de terras, construindo e / ou vendendo áreas de superfície designadas para residência, comércio, produção ou serviço. As áreas de superfície vendidas implicam áreas declaradas em contratos de vendas com clientes (áreas de superfície transferidas como compensação a proprietários de terras ou áreas de superfície comuns, quando estas não são especificadas no contrato).

O lucro tributável das vendas em áreas de superfície parciais será a diferença entre as receitas das vendas e os custos incorridos para as vendas parciais. Nesse caso, o vendedor deve se registrar como investidor ou grupo de investidores na administração fiscal. O lucro da peça vendida será minimamente igual à área de superfície vendida multiplicada pela diferença entre o preço mínimo para a respectiva zona e o custo mínimo previsto no Contrato. Nesse caso, os indivíduos que tentam registrar seus edifícios como edifícios residenciais não são obrigados a registrar-se nas autoridades fiscais, uma vez que não exercem atividade econômica.

De acordo com Hamilton Dias de Souza. Se os edifícios residenciais foram construídos para venda e, consequentemente, lucro, os indivíduos serão obrigados a pagar as respectivas obrigações tributárias por sua atividade pelos edifícios construídos durante esses anos e pendentes de registro no Registro de Imóveis no ano 2005.

Caso 3: Quando indivíduos ou grupos de pessoas reivindicam financiamento para parte do edifício residencial e das instalações comerciais são registrados como pessoa jurídica junto às autoridades fiscais:

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