Imobiliária dá dicas para locadores e locatários promoverem renegociação equilibrada e segura do valor do aluguel

Aumenta renegociação de aluguéis e boa intermediação resolve conflitos e ajuda a garantir direitos de proprietários e inquilinos

Com a queda brusca da receita de famílias e empresas, uma despesa presente no orçamento de muitas pessoas físicas e jurídicas tirou o sono de muita gente logo no início da pandemia: o pagamento do aluguel. Para se ter uma ideia, um levantamento da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC) indica que pelo menos um em cada cinco aluguéis residenciais passou por processo de renegociação nos últimos meses.

Em Goiás, dados da URBS Imobiliária, uma das maiores empresas do Estado no setor de imóveis, revelam que aproximadamente 90% dos seus contratos de locação comercial e 10% dos residências passaram por algum tipo de renegociação nos últimos meses. O gerente de locação, Marcell Abrantes de Castro, explica que essas renegociações foram em forma de desconto ou carência para pagamento, mas elas foram realizadas sempre com critério, como a averiguação das reais condições do inquilino que pediu desconto como também no contexto do mercado. “Neste momento tão difícil para todos, tanto para locadores quanto para inquilinos, a intermediação de uma ou imobiliária ajuda muito, pois possibilita uma negociação mais equilibrada e contextualizada, respeitando deveres e direitos dos dois lados”, afirma.

É natural que a relação entre locador e locatário fique um pouco mais tensa diante de um momento como o atual, de grande dificuldade financeira para todos, mas é aí que a intermediação de uma imobiliária pode ajudar e evitar a inadimplência. “É preciso entender que diante desta pandemia, proprietários e inquilinos são igualmente vítimas. Um teve uma queda brusca na renda e teme não ter condição de pagar o aluguel, já outro diante da crise depende ainda mais da renda vinda da locação de seus imóveis. Por isso, a imobiliária ao ter uma ampla visão do mercado e das questões jurídicas consegue harmonizar essa relação entre locador e inquilino, mesmo neste momento difícil”, afirma.

A diretora de locação da URBS, Luciana Fleury, destaca que toda e qualquer negociação precisa ser devidamente documentada com seus respectivos aditivos contratuais, seja uma concessão de desconto temporária, isenção de pagamento de alguma taxa ou mesmo revisão do valor do contrato. “Essas negociações feitas no boca a boca e informais podem gerar problemas tanto para proprietários quanto para inquilinos, pois tudo  que não é documentado é passível de ser questionado judicialmente”, alerta ela, que também tem formação em Direito. Confira, abaixo, algumas orientações da imobiliária para as renegociações.

CONHECIMENTO DE MERCADO AJUDA NA BUSCA POR EQUILÍBRIO

 Uma questão importante  na renegociação é buscar um desconto justo e o conhecimento das práticas de mercado em cada momento ajuda muito  “Temos condições de saber como estão sendo praticadas as políticas de descontos em cada segmento, assim como a demanda por locação e assim estabelecer um valor justo para os dois lados”, diz Marcell. Um exemplo seria a locação em salas comerciais e a locação de galpões para logística. A  procura por cada tipo de imóvel é diferente, assim como os valores de desconto praticados. “A gente sabe que o locatário quer o maior desconto e o proprietário deseja a menor isenção. Então, vamos pesquisar o mercado para identificar um valor racional”, acrescenta  ele, que ainda informa que, graças a essa conduta dentro da lei e do conhecimento de mercado, a URBS registrou uma queda de 2% de inadimplência no total de contratos em junho.

FIADOR TEM DE APROVAR QUALQUER RENEGOCIAÇÃO

Luciana Fleury lembra que além dos aditivos que precisam ser assinados por locatário e locador, o fiador, quando tiver, também precisa ter conhecimento e aceitar as mudanças no contrato, mesmo que seja temporária. “Qualquer mudança contratual precisa ser informada e aceita pelo fiador, sob o risco de ele poder se eximir do pagamento, em caso de inadimplência, e assim o proprietário pode ficar sem nenhuma garantia”, explica a diretora.

DESCONTO, REDUÇÃO DO VALOR DO ALUGUEL E CARÊNCIA SÃO DIFERENTES

Marcell Abranches explica que estes termos designam coisas diferentes e devem estar devidamente documentados para evitar problemas futuros. Segundo ele, o desconto é sempre temporário e pode ocorrer por vários motivos, devido a gastos que o inquilino teve com o imóvel, alguma taxa paga a mais ou indevidamente ou um abatimento dado pelo locador por tempo determinado. O especialista lembra que os valores pagos com desconto não incidem na renegociação de contrato e nem nos valores de rescisão. A carência sobre o pagamento de alguma taxa ou parte do valor deve ser acertada entre locador e locatário em virtude de alguma excepcionalidade, mas também neste caso, não há influência nos valores a serem pagos em caso de rescisão ou na renegociação do valor. Já a redução do valor do aluguel deve ser feita de forma contratual e ser acordada por ambas as partes.

CARÊNCIA OU DESCONTO NO ALUGUEL PODE VIRAR REDUÇÃO NO VALOR DO ALUGUEL, SE NÃO FOR DOCUMENTADO

“Um erro que se comete bastante quando o locador negocia direto com o locatário é dar um desconto sem colocar isso em um aditivo ou especificar a dedução no recibo”, afirma  Marcell Abranches. Com isso, o reajuste anual do valor do contrato pode ser prejudicado, pois a falta de documentação dá margem para a interpretação de que o valor temporário tornou-se definitivo. Em caso de rescisão ou inadimplência, há grande chances que, em um eventual questionamento jurídico, as multas e taxas incidam sobre valores menores, que não são o originalmente pactuados no contrato.

COBRANÇA

O gerente de locação lembra que a intermediação de uma imobiliária ajuda também em caso de inadimplência. Mais uma vez, as regras pré-estabelecidas do contrato, redigido sempre por um especialista, ajudam a se conduzir o processo de cobrança de forma ágil e com critérios legais.